斗胆谏深圳市委书记:精准调控,掐断房地产金融命脉

斗胆谏深圳市委书记:精准调控,掐断房地产金融命脉

斗胆谏深圳市委书记:精准调控,掐断房地产金融命脉

半二十八画生


2日,广东省委副书记、深圳市委书记马兴瑞在参加深圳广电集团先锋898"民心桥"节目时表示,对于外界关注的深圳高房价问题,要采取增加供应、加大保障和打击炒房等措施进行应对。(新华社深圳3月2日专电)
首先,要对马书记顺应民心,愿意应对高房价问题表示欣赏,同时,斗胆向马书记谏言:精准调控,掐断房地产金融命脉。
据报道,2015年深圳新房成交面积暴涨65%,成交价格暴涨47%,单价突破4万元/平方米,成为全国楼市“领头羊”。记者调查发现,与以往中介炒房、合伙炒房等传统手段相比,去年以来深圳炒房出现了新手法、新特点。
其中包括自买自卖转按揭,即先通过担保公司的过桥贷款还清房贷,之后去另一家银行按涨价后的房价办理房产抵押贷款,套出70%的房款。这种炒楼方式相当于自买自卖,在没有购房者接盘的情况下,反复套利,扩大了炒房者的头寸。2015年,炒房者周先生将深房传麒山小区一套房产,通过3次转按揭操作,以抵押贷款的方式从银行套出“利润”约500万元。周先生表示,一旦房价下行,他就把房子扔给银行,“反正已经赚了500万”。
另一种则是众筹炒房。2015年,二手房众筹平台拼房网在深圳上线,该平台针对想要购房,资金周转又暂时存在困难的个人,通过众筹方式完成房产购买,最低的投资金额仅为1000元。
目前该平台已经进行了9套房产的众筹。认筹金额从50万至180万元不等,认筹人数从8至42人不等。其中百仕达小区一套46平方米的房屋持有4个月,出售后净赚45万元,收益率达到77%。搜房网也推出类似的众筹平台,累计完成87个房产众筹项目。
第三种途径则是通过互联网金融炒房。去年以来,很多机构均推出了高成本的互联网金融产品——“首付贷”。以搜狐和搜易贷联合推出的“首付贷”为例,在无抵押贷款的情况下,“首付贷”最低可贷1万元,最高可以贷到房屋总价的20%。其流程是,平台把“首付贷”包装成年化收益率8%至12%的P2P产品,然后对外发售。据了解,目前市场上甚至出现了“一成首付”的“首付贷”产品。
总之,目前看来搅动房市的购买力,大致来源于银行系统和其他非银系统两方面,且都带有较高杠杆率。从央行最新公布的金融数据看,1月份银行系统2.54万亿元的信贷投放,个人住房按揭贷款、保障房开发贷、土地一级开发贷、政府平台贷,以及企业置换内保外贷或美元债,是新增贷款的主要投向,而在1月新增的3.42万亿的社会融资规模中,剔除2.54万亿的信贷后,8800余亿的其他社会融资规模中,也有相当部分成为撬动房市的杠杆。
具体梳理,起先,借助楼市新政降低购房首付比例、降低契税和营业税等的影响,筹划多时的部分自住需求者踩着政策利好开始集中进场,这一迹象迅速被房产中介和开发商捕获,相当部分房产中介等开始利用房市高度不对称的信息优势,通过建议业主加价和毁约,及借助他人和自身的身份资源、借助互联网金融等其他融资渠道提供首付贷等,开始营造需求启动的市场场景,引发部分改善型换房需求等的入场,房价呈现出自我强化的市场预期。
显然,当前许多地方的这波房产行情,相比之前的一大特点就是层层融资杠杆化,不但首付贷大量出现,客观上降低了撬动动辄数百万商品房的资金规模筹集难度,而且降息和减税等则显著降低了商品房炒作的交易成本和待售费用,使这一轮房市行情带有典型的短期交易型特征。
而转按揭、众筹、P2P等“加杠杆”手段,使得限购政策、银行差别化信贷政策等控“防火墙”轻易被突破,可能驱使一些收入较低或不稳定人群、高风险倾向人群涉足住房融资,使当前短期交易型需求带有典型的美国次贷特征,加剧金融风险。
总之,社会资本无法被引导到实体经济体中,而只是循环在金融资产和房地产资产中,这极可能引发未来的经济滞涨。我们相信,在当前的经济形势下,大量金融资源脱实入虚也并不是政府所乐见的。
因此,斗胆向马书记谏言,打蛇要打在七寸上,房地产应该精准调控。当前最立竿见影的措施,就是金融部门快速地行动起来,从管控风险的角度出发,适度收紧信贷,防止投机需求利用金融杠杆炒房,掐断房地产的金融命脉。 

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