建议李克强总理学习桑弘羊“副总理”,建平准商品房

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建议李克强总理学习桑弘羊“副总理”,建平准商品房


六万水

 

当今让部份中国人感到绝望的应该是一二线大城市的房价。如果说十年前是掏尽积蓄付完首付,那么,现在来自一般家庭的青年人用尽三代人的积蓄也未必供得起首付,每个月的收入未必能付得起房贷。

房地产制度有问题

中国的房地产制度有需要改革的必要。深圳的平均房价已经超过五万元,笔者的一位朋友在深圳从事教师行业,已经退休数年,拥有三套房子。一次闲聊,我问她,深圳政府能给年轻人每月发五万元的工资吗?答曰:不行。作为一个不大的“既得利益者”她也同意“中国的房地产制度有问题”。她感慨若不是早早买房,恐怕现在买一套房子都困难。

在房地产问题上,资本的声音掩盖了人民的声音。2015年开始,媒体的声音就是要房地产去库存化,另一方面政府又提出“以市场决定资源配置”。按照这市场规律,降点价不就去库存了吗?去库存也就罢了,这房产价格越去库存越高。这究竟是去库存,还是惜售炒楼呢?人民的声音听不到,只听到资本的呐喊:快来买房,再不买就买不到,买不起了!

全国两会上有行业代表善意提醒:房地产价格还要上涨。两会代表们大都过了买房的年纪,或者当年买房的时代,赶上房价还是白菜价的时代,他们感受不到八零后、九零后需要买房人的绝望。

中国房地产当然有问题。十年前买房的人,只需花现在五分之一到十分之一的钱就能买到了。十年之后,工资没涨多少,而大城市的房价上涨了五倍甚至十部,这对于后来的人当然不公平。

当前房地产价格上涨主要是炒作、金融投机、货币流向问题,不仅仅是货币问题。2009年的房价上涨,很多人将其归咎于四万亿的经济刺激计划,当年的货币发行量确实大一些了。但是,2015年开始的房价上涨,又是怎么回事呢?这次可没有所谓的“大水漫灌“了,M2增长率也降到了中国加入WTO后的新低,再怪央行超发货币实在是没有新意了。

新自由主义经济学理论解决不了房地产问题。美国、日本两国都是以所谓自由市场治国的国家,都经历过房地产泡沫膨胀到破裂的过程,对于这个问题,两国的经济学家也找不出什么好的办法,甚至预测不到当年房地产市场崩溃。无怪乎,美国一流高校的经济学学子都要抗议学这些所谓的西方主流经济学究竟有何用!

九零后们提出一定要加房地产税,其实,购房者已经交了不少税。在没有征收房地产税之前,政府已经在房地产上下游产业赚得钵满盘满。2016年全国土地出让金约为3.75万亿元,所谓土地出让金即是地方政府卖地收入。2016全国商品房销售额为11.76万亿元,销售面积为15.73亿平方米,这样算下来,每平方米单价约为7500元。据不完全统计,2016年中国政府在房地产产业的财政总收入约为6.2万亿元。总税率约为52.7%,这样的税率在全世界范围内应该不算高,也不算低。问题是,加了房地产税,就能保证房价不再蹭蹭往上涨吗?

中国房地产问题是,中国政府能控制土地供给,但是控制不了房子的供给,以及房子的价格。也就是说,中国政府信奉“小政府,大市场“的新自由主义经济学理论,没有正确参与到房子的最终供给中。政府因为没有”定海神针“,只能看着大中城市的房产价格十年上涨了五至十,这给全社会经济的健康发展带来了极大隐患。房价的过快上涨,直接导致社会生产成本的增加,加速了中国去工业化的进程,中国制造业在国际市场的竞争力正在逐年降低。

今有全国两会  汉有盐铁会议

在这方面,2098年前的西汉政府发生的事情或许可以给我们一些启发。公元前81年,西汉中央政府举行盐铁会议。西汉政府管财政的“副总理”桑弘羊向来自全国的民意代表们介绍与解释当时的财政、金融等宏观经济政策,并且与主张私有化的文学贤良们激烈辩论。桑弘羊据理力争,舌战群儒,坚持国家统一铸币、盐铁官营、均输平准等正确经济政策。

正是桑弘羊为代表的财政官员们的努力,让中央财政保持高效率地运转,中央政府才有强大的财力与北边的匈奴长期战争,奠定了两千多年来中华民族的生存空间版图。史学家司马迁称赞桑弘羊的财政政策“民不益赋而天下用饶(老百姓不用增加税赋,而民富国强,物产应有尽有)“。当时的西汉,人民物质生活丰富,兵强马壮,财政充盈。中华民族有幸拥有桑弘羊这样不世出的金融家、财政家,以穿透空间与时间、让后人折服的智慧,发展生产,统筹兵马,保障后勤,在波澜壮阔的百年汉匈战争中,让我们民族最终取得了这场争夺民族生存空间战争的伟大胜利。

平准制是西汉政府平抑商品价格的一项经济政策。西汉史官桓宽将盐铁会议的过程记录下来,编纂成流传千古的《盐铁论》。在《盐铁论》中,桑弘羊解释“平准制”为“开委府于京师,以笼货物,贱即买,贵则卖,是以县官司不失所,商贾无所贸利,故曰平准。平准则民不失职,所以平万物而便百姓。”大概的意思是,针对物价的暴涨暴跌,政府设立物资局,便宜的时候买进,高价时卖出。这样的话,政府拥有物资,投机商人就不会获得暴利,有利于社会平稳就业。物价平稳,非常有利于老百姓安居乐业。

平准制的调控思想,同样可以应用于两千多年后的房产市场调控,当然要与时俱进,不再是政府直接建造房子、卖房子,而是国有房地产企业建造房子、卖房子,并且坚持国有企业的社会主义公有制性质,坚持社会主义的生产目的,即坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”,贯彻“平准制调控思想”,房地产商就不敢坐地起价,房价绝对不会一年翻一番。只要国有房地产企业建造房子、卖房子,真正发挥国有企业在市场中的主体地位作用,一般情况下,房地产商就不敢大涨,因为有房地产企业的房产没有大涨。如果有房地产企业建造的平准商品房降价了,其它商品房也不得不降。有涨有跌才是正常的市场交易。如果二十年来,房价只涨不跌,肯定是哪里有问题,泡沫终归会破灭。

当前依靠银行与行政手段调控房地产的手段,证明是有作用的,只要尊重经济规律,不搞成简单行政命令,就要坚定不移地继续下去。但金融手段也有局限性。如果贷款利率过高,购房者的负担会加重。如果严厉限贷,整个房地产的销售就会明显下降,将影响占政府三分之一的财政收入来源。如果不让人多买房,有些投资者干脆到海外偷偷买,流失资金与外汇。如果加上发挥国有企业在市场中的主体地位作用,房地产平稳健康发展,建立 长效机制指日可待。 

平准商品房的经济可行性

有人担心,国有房地产企业建平准商品房,会影响收入。其实,实行平准制,并不会让政府的收入降低,相反,还会有效增加政府的收入。众所周知,房屋的建筑成本非常透明,一平方米房子的建筑成本不会超过1500元钱,而全国的平均房价已经是7500元,北上深的平均房价已经超过50000元每平方米。国有房地产企业建造平准房肯定不会是赔本的买卖。国有房地产企业销售房子的利润,可以更好地用来提高人民福利,而不增加成本。国有房地产企业建的房子既考虑刚需,也考虑地段等因素,可以做得非常好。

如果中国在房价高的城市推行平准商品房制度,政府的总体收入还会增加。政府也不用出“房地产税“这种对整体经济伤筋动骨的大招,同样达到“民不益赋而天下用饶”。

总之,国家完全可以通过占主体地位的公有制经济控制房地产市场供给,而成本却是非常便宜的。

一些房地产制度改革的具体建议

平准商品房,应该优先考虑拥有当地户籍的已婚已育家庭,特别是家庭无房的公务员、军人、教师、科研工作者以及一般的工薪阶层。有恒产者才有信心,才有根基,应该让钱不够多的普通家庭也买得起房子。供应范围要远远大于现有的经济适用房范围,而且在价格稳定的基础上,逐年增加供给,让更多的人买得起房子。

对于无房的居民家庭购买平准商品房时,贷款利率与期限或可以放松。对于房贷周期,对于小户型的首套房是否可以放长贷款年限年,甚至40年,这样的话,九零后的年轻人更有可能买得起房子。

总之,解决房地产问题需要更多的创新,建议李克强总理学习桑弘羊“副总理”,建平准商品房,而不仅仅是借鉴西方国家做法,跟在西方后面亦步亦趋。

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